Покупка недвижимости в Португалии

Покупка недвижимости в Португалии — популярное направление для вложения инвестиций, которым пользуются иностранные граждане, в том числе те, кто имеет намерения получить легальный статус в стране Евросоюза. Программа «Золотая виза» создала условия для притока желающих оформить ВНЖ на основании приобретения жилья или коммерческого объекта стоимостью свыше 280 000 или 500 000 EUR (в зависимости от района страны). Цены на недвижимость в Португалии более привлекательны, чем во многих странах ЕС. Так, квадратный метр площади в государстве обойдется в 1960–2940 EUR, в то время как во Франции он стоит 4160–5820 EUR, а в Испании и Италии — 1980–3080 EUR и 2170–3480 EUR соответственно. В перечень регионов, недвижимость в которых пользуется повышенным потребительским спросом, входят Лиссабон, Порту, Алгарве и Мадейра.

На фоне стремительного роста цен на жилье (за последние 5 лет увеличились на более чем 35 % и продолжает расти ежегодно по 5–7 %) правительство страны рассматривает вопрос о закрытии программы предоставления ВНЖ за инвестирование в недвижимость. Альтернативным решением вопроса легализации проживания в ЕС может стать натурализация через трудоустройство, воссоединение семьи, предпринимательство.

Выгодно и достаточно оперативно получить европейский паспорт позволяет процедура репатриации. Обращение за персональной консультацией к миграционным юристам помогает оценить реальные шансы на участие в программе и получить руководство к действию.

Стоимость недвижимости в Португалии

Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Португалии на середину 2023 года составляет порядка 2000–3000 EUR. Сумма может существенно различаться в зависимости от региона страны и типа объекта. Например, в Лиссабоне, средняя цена за квадратный метр в центре столицы составляет 5800 EUR, а за городом — порядка 3100 EUR. В Сантарене, в 80 километрах от столицы, стоимость недвижимости значительно ниже: в центральной части города жилье стоит от 1100 EUR за м2, а на периферии — от 650 EUR за ту же площадь. Дома также разнятся по цене в зависимости от местоположения, размера и состояния. Примеры жилых объектов и заявленная на них стоимость отражены в таблице.

В большинстве случаев стоимость недвижимости для местных жителей и иностранцев не различается. Для покупателей из-за рубежа предусмотрены дополнительные налоговые льготы на доход в течение десятилетнего периода, а также фиксированная подоходная ставка в размере 20 % от цены объекта.

Программа «Золотая виза» стартовала в Португалии в 2012 году с целью привлечения зарубежных инвесторов, изъявивших желание получить статус временного резидента в стране в обмен на финансовые вложения, включая покупку недвижимости. Проект имел положительное влияние на экономику, но со временем стал одним из факторов, стимулирующих развитие жилищного кризиса в государстве, рост цен на жилье и сокращение числа предложений аренды недвижимости. В июле 2023-го португальское правительство приняло решение о закрытии программы и прекращении выдачи новых разрешений. Уже с сентября данного года заявления на получение португальского вида на жительство за покупку недвижимости приниматься не будут. Продление «золотых виз» остается возможным, но только в том случае, если приобретенное ранее жилье используется собственником для постоянно личного проживания или доступно для долгосрочной аренды.

Тенденции и динамика роста цен

В Португалии на протяжении последних 5–7 лет наблюдалось значительное повышение стоимости недвижимости. Особенно заметна тенденция роста в столице страны Лиссабоне, втором по величине городе Порту, а также в курортных регионах страны. Повышение цен обусловлено экономическими факторами, увеличением объемов туризма, общей привлекательностью государства для иностранных инвесторов, которые имели доступ к программе получения «золотой визы» за покупку недвижимости. Анализ рынка показывает, что стоимость жилья в столице с 2015-го по 2023-й увеличилась со среднего показателя в 1330 EUR до 3800 EUR за м2. За прошедший 2022 год темп роста цен несколько снизился и демонстрирует изменение в пределах 6 %. Практически аналогичная тенденция сохраняется и за пределами Лиссабона, где в период с 2022-го по 2023-й динамика увеличения цен на недвижимость составила от 10 до 25 %.

Сравнение стоимости жилья в Португалии и других странах ЕС выглядит неоднородно. Например, в центре Лиссабона купить квартиру дешевле, чем в аналогичном районе Парижа, где цена достигает показателя в 12 300 EUR за м2. В то же время жилье в столице Болгарии, Софии, обойдется значительно дешевле, чем в Португалии — в среднем 2500 EUR за м2.

Доходность от аренды недвижимости

В Португалии, как и во многих других странах Европы, средняя доходность от аренды различается в зависимости от ряда факторов, таких как расположение, тип и размер объекта недвижимости, состояние рынка. В 2023 году местный владелец, сдающий жилье, ежемесячно получает доход в размере от 2 до 5,5 % от его стоимости. На протяжении последних лет наблюдается рост цен на аренду жилья в Португалии, особенно в туристических и популярных городах, таких как Лиссабон и Порту. Спрос на аренду комнат остается традиционно высоким. В 2023-м ценовой показатель на вышеупомянутую услугу по всей стране вырос на 14–35 %. В Лиссабоне плата за месяц аренды комнаты составляет порядка 600 EUR, в Сетубале и Браге — около 380 и 350 EUR соответственно. В то же время в 2023 году предложений на рынке аренды жилья стало значительно больше, а количество объявлений выросло практически на 50 %.

Стремительный рост стоимости жилья спровоцировал принятие правительственных мер, направленных на введение краткосрочного ценового контроля с целью поддержки доступности жилья. Ожидается, что в следующем 2024 году при условии отсутствия ограничений со стороны государства арендодатели смогут увеличить свою прибыль на 6,9 %.

Иммиграционные программы для покупателей недвижимости

Португалия предлагает иностранцам иммиграционные программы, которые направлены на покупку местной недвижимости. Например, виза D7 предназначена для финансово независимых лиц и цифровых кочевников. На основании полученного разрешения иностранные граждане могут проживать в Португалии при условии, что они занимаются трудовой деятельностью дистанционно и имеют достаточные средства для обеспечения своего пребывания в государстве без необходимости поиска работы по месту. Чтобы получить визу D7, лицам необходимо выполнить определенные требования и предоставить на рассмотрение в консульское учреждение перечень документов, включающий:

• загранпаспорт (проездной документ);
• 2 новых фото размером 3 х 4 см;
• медицинскую страховку;
• подтверждения отсутствия судимости в Португалии и стране гражданства;
• выписку о состоянии счета и наличии легально полученных финансовых средств, покрывающих расходы на проживание (не менее 760 EUR на месяц);
• документ о наличии места проживания в Португалии (договор аренды или право собственности).

Срок рассмотрения запроса составляет до 60 дней. Размер пошлины за оформление документа в 2023 году — 90 EUR. Виза дает право на пребывание в стране на период до года с возможностью дальнейшего продления.

В Евросоюзе существуют программы иммиграции, которые не требуют обязательной покупки недвижимости. Например, актуальные предложения предусмотрены для предпринимателей, выдающихся специалистов, инвесторов. Получить паспорт ЕС в ускоренном порядке от одного года позволяют программы репатриации, которые действуют в Румынии, Польше, Болгарии. Необходимо записаться на прием к иммиграционному специалисту, чтобы предварительно оценить шансы на участие в процессе или же подобрать альтернативный путь оформления европейского гражданства.

Географическое распределение покупок недвижимости

Португалия делится на административные единицы (округи, муниципалитеты и общины), каждая из которых имеет свои особенности, требующие внимания со стороны лиц, заинтересованных в приобретении недвижимости. В списке населенных пунктов, в которых иностранцы активно покупают жилые объекты, выделяются:

• Лиссабон и его окрестности. Столица Португалии предлагает разнообразие недвижимости, включая вторичное жилье, современные апартаменты и дома на берегу реки Тежу. Регион отличается богатым культурным наследием, развитой туристической инфраструктурой, удобством для жизни, большим количеством кафе и ресторанов. Дополнительный стимул для экономического развития города дает присутствие крупнейшего в Европе атлантического контейнерного порта.
• Порту и северные регионы. Второй большой город Португалии является крупным экономическим, научным, культурным и деловым центром страны. В Порту созданы привлекательные условия для развития IT-отрасли, что стимулирует крупные компании, в число которых входят VivaLab, Rows, Spectris, на открытие собственных представительств. Город приглашает на работу местных и иностранных специалистов, на которых нередко ориентируются арендодатели.
• Алгарве. Регион на юге Португалии известен благодаря своим комфортным погодным условиям (мягкий климат), чистым пляжам на берегу моря и гольф-полям. В теплые времена года в Алгарве приезжает немало туристов и отдыхающих. Из объектов недвижимости среди арендаторов и покупателей пользуются спросом виллы и апартаменты на побережье.
• Мадейра. Остров находится в Атлантическом океане и является курортом мирового уровня. Владельцы апартаментов и вилл получают немалую прибыль. Недвижимость в регионе отличает инвестиционная привлекательность ввиду динамичного роста цен на жилье и наличия высокого спроса на аренду среди отдыхающих.
• Алентежу. Регион отличает туристическая привлекательность, за счет которой иностранцам выгодно покупать недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду. Спросом среди приезжих пользуются просторные усадьбы и загородные дома, предоставляющие отдыхающим комфортные условия для уединенного отдыха и релакса.
• Центр и восток Португалии. По уровню развития экономики и туристической инфраструктуры регионы заметно уступают западному побережью страны. Населенные пункты центра и востока Португалии менее популярны среди иностранцев, поэтому цены на недвижимость здесь доступнее. Потенциальные покупатели могут подобрать для себя просторные дома и земельные участки по более выгодной стоимости, чем на побережье.

Конкретные цены на недвижимость могут сильно варьироваться в зависимости от типа объекта, его местоположения, состояния рынка и других факторов. В таблице отражены средние показатели стоимости за квадратный метр недвижимости в разных регионах на 2023 год.

Особенности покупки недвижимости

Покупка недвижимости в Португалии требует соблюдения различных юридических и финансовых аспектов. Чтобы обеспечить законность сделки, а также избежать возможных проблем и сложностей, следует обратиться к услугам юридического советника или агента с опытом. При участии специалиста выполняется предварительная проверка наличия прав собственности продавца на выставленный на продажу объект, возможных обременений со стороны банка, а также необходимых сопроводительных документов (выписок из кадастра и налоговой инспекции, жилищных и энергетических сертификатов, техпаспорта).

Для совершения сделки от покупателя требуются:

• загранпаспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
• налоговый номер (Número de Identificação Fiscal — NIF) в Португалии;
• въездная виза/ВНЖ;
• брачный договор и свидетельство о рождении (при необходимости).

Покупка недвижимости в Португалии подразумевает уплату налога на передачу имущества (IMT) и регистрационного сбора. IMT рассчитывается в зависимости от цены и типа объекта, а также места его расположения. Переход права собственности на жилье в сельских регионах тарифицируется по ставке в 5 %, при покупке коммерческой недвижимости взнос составляет уже 6,5 %. Для городских объектов действует динамическая шкала ставки, которая определяется в зависимости от их стоимости и составляет от 0 до 7,5 %. Предусмотрена уплата налога на добавленную стоимость (IVA) при покупке жилья в новом доме или на этапе строительства.

Расходы на содержание недвижимости

Ежегодно собственник недвижимости в Португалии должен платить налог на владение собственностью (Imposto Municipal sobre Imóveis — IMI), который рассчитывается с учетом места расположения объекта. Тариф на городское жилье составляет 0,8 % от его рыночной стоимости, на загородное — от 0,3 %.

Размер платы за коммунальные услуги в Португалии зависит от местоположения недвижимости и конкретных видов сервиса, предоставляемых местными властями или специализированными частными службами, действующими по лицензии. Для подключения необходимо лично обратиться в администрацию и предоставить необходимые документы, подтверждающие личность и право владения собственностью. В обязательный перечень включается плата за водоснабжение, канализацию, электроэнергию, уборку мусора. Стоимость услуг рассчитывается с учетом размера жилья и объемов потребления. Подключение к системам водоснабжения и канализации может потребовать внесения дополнительной платы и регулярных взносов за потребление воды и отведение стоков.

Планируете купить недвижимость в Португалии?

Покупка недвижимости в Португалии привлекает иностранцев. В рамках программы «Золотая виза» приобретение жилья стоимостью от 500 000 EUR дает право на получение ВНЖ с перспективой оформления гражданства после пяти или более лет пребывания в легальном статусе в государстве. Однако правительственные инициативы по закрытию программы в 2023 году лишают актуальности возможность получения вида на жительства через покупку жилья. Тем лицам, которые проявляют интерес к приобретению собственности в Португалии, предварительно следует изучить местный рынок недвижимости, чтобы ознакомиться ценообразованием, трендами и возможностями для инвестирования. Также важно разработать детальный бюджет, учитывая все расходы, связанные с покупкой. В случае нехватки средств стоит изучить возможность получения ипотечной поддержки в португальском банке.

Разобраться в специфике и особенностях процесса покупки жилья покупателям поможет сотрудничество с опытным миграционным юристом, готовым сопровождать сделку. При квалифицированной поддержке и грамотном руководстве выбор объекта и оформление сделки пройдет без рисков и ошибок, способных спровоцировать появление юридических и финансовых проблем в дальнейшем. Для получения подробных инструкций достаточно записаться на прием.