Недвижимость в странах Европы

Небольшая турбулентность, связанная с кризисом пандемии COVID-19, закончилась и европейский рынок жилья сейчас остается стабильным, по-прежнему привлекая инвесторов со всего мира. Согласно информации Евростата, обнародованной на официальном сайте ЕС, по состоянию на первый квартал 2023 года отмечается повышение цен на недвижимость и арендную плату в сравнении с прошлогодними показателями. Наряду с устойчивой тенденцией к росту был зафиксирован небольшой спад стоимости недвижимости на 0,7 %, начиная со второй половины 2022 года.  За указанный период наиболее значимый скачок цен произошел в Хорватии, Литве и Болгарии, значительный спад был зарегистрирован в Швеции, Германии, Дании, Финляндии, Люксембурге и Нидерландах.

Несмотря на высокую стоимость жизни в Европе, многие выходцы из стран бывшего СССР инвестируют средства в покупку жилых и коммерческих помещений на территории ЕС с целью иммиграции, диверсификации и приумножения капитала в будущем. Популярность европейской недвижимости также обусловлена тем, что в отдельных странах действуют программы оформления резидентства и даже гражданства за приобретение жилья.

Цены на недвижимость в Европе

Согласно индексу недвижимости Deloitte 2023, страной с наиболее низкими ценами на жилье является Босния и Герцеговина, лидером по дороговизне признана Австрия. Рейтинг среди городов возглавляет Париж — 15 000 EUR/м2. Разброс цен зависит не только от страны, но и от географического положения населенного пункта. К примеру, небольшой дом в Провансе может быть намного дороже, чем берлинская недвижимость. А цены на квартиры в маленьких городах у моря — в два или три раза выше, чем апартаменты в столичном регионе.

В нижеприведенной таблице указаны цена за покупку, ежемесячную аренду и содержание жилья в столицах разных европейских стран. Значения приведены в евро эквиваленте.

Болгария

Иностранцы имеют право получить вид на жительства в Болгарии, если приобретут жилье стоимостью от 307 000 EUR.  Легализировать проживание в стране также может владелец 50 % акций местной компании, вложивший в фонд организации средства, которые использовались для покупки коммерческой недвижимости. Инвестор получает ВНЖ сроком до пяти лет. Ходатайство рассматривается от 14 дней до 2 месяцев.

Иностранец может приобрести любую недвижимость, за исключением земельных участков, которые запрещено покапать не гражданам страны. Цены на жилые и коммерческие объекты за последний год увеличились на 25%. Повышение связано с нестабильной ситуацией на рынке, обусловленной пандемией. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы ситуация не изменится и недвижимость будет продолжать расти в цене.

Налог на недвижимость в Болгарии считается одним из самых низких в Европе. Приобретая новое жилье, покупатель дополнительно уплачивает НДС, который составляет 0–20 % (ставка определяется на уровне муниципалитета). Постройки старше пяти лет продаются без учета НДС. Покупка жилья на вторичном рынке облагается налогом за передачу прав собственности в размере 0,1–3% от общей стоимости объекта. Ежемесячные затраты на содержание двухкомнатной квартиры составляют около 130 EUR.

Греция

Оформить вид на жительство в Греции могут иностранцы, которые вложили в покупку жилой или коммерческой недвижимости от 250 000 EUR. Инвестиционная программа «Золотая виза» позволяет приобрести статус резидента через капиталовложения, без права работать в стране. Получить ВНЖ при покупке недвижимости имеют права также близкие родственники вкладчика. Вид на жительство выдается сроком на 5 лет с возможностью продления на весь срок владения имуществом.

Средняя стоимость квадратного метра жилья составляет около 3 500 EUR. Аналитики отмечают постоянный рост цен на греческую недвижимость и высокий уровень спроса. В первом квартале 2023 года стоимость квартир в крупных городах в среднем повысилась на 16 %. Самыми популярными регионами для покупки жилья являются прибрежные населенные пункты: Афины, Салоники, Ираклион и другие. Эксперты прогнозируют, что тенденция роста цен сохранится в ближайшем будущем.

Греческая недвижимость на первичном рынке реализуется с учетом НДС в размере 24 %. При покупке вторичного жилья уплачивается налог за передачу прав собственности, который в 2023 году составляет 3,09 %. Регистрационный сбор равен 0,6 %. Стоимость коммунальных платежей в месяц в среднем достигает 220 EUR.

Испания

Вид на жительство получают инвесторы, которые вкладывают в покупку испанской недвижимости минимум 500 000 EUR. Данная сумма является среднестатистической для недвижимости по Европе, учитывая, что средняя цена квадратного метра составляет около 4 500 EUR. ВНЖ выдается на 3 года с возможностью получить постоянное резидентство уже спустя 2 года непрерывного проживания в стране. Вид на жительство вместе с основным заявителем могут оформить его члены семьи.

За последний год цены на рынке Испании снизились на 10 %. Прогнозируется, что тенденция к удешевлению будет продолжаться, но вместе с тем снижается и спрос. Популярностью больше пользуется первичное жилье в курортных районах, которое зачастую покупают для дальнейшей сдачи в аренду или коммерческих целей.

Ставка НДС при покупке помещения в новостройке составляет 21 и 10 % — для нежилых и жилых помещений соответственно. На вторичном рынке приобретения облагаются налогом в размере 6–11 %. Гербовый сбор составляет 0,5–3 %. Содержание жилья в месяц обойдется в среднем до 180 EUR.

Кипр

Стать постоянным резидентом Кипра можно при вложении в недвижимость суммы от 300 000 EUR. ПМЖ имеют право получить и члены семьи заявителя. Спустя 7 лет проживания в стране иностранец может ходатайствовать о гражданстве. Средняя стоимость квадратного метра жилья на Кипре в 2023 году составляет 1700 EUR. Цены в курортных городах значительно выше, чем в непопулярных среди туристов регионах.

Большим спросом кипрская недвижимость пользуется именно у иностранцев. За последний год стоимость домов и апартаментов в среднем подорожала на 20 %. Эксперты прогнозируют, что рост цен продолжится до конца года. Вместе с тем на Кипре наблюдается низкое предложение как жилых, так и коммерческих объектов.

Латвия

Покупка недвижимости в Латвии дает иностранцам право на оформление ВНЖ. Разрешение также получают и члены семьи основного заявителя. Статус действует до пяти лет и открывает путь к натурализации в стране. Пороговая сумма входа в программу «Золотая виза» составляет 250 000 EUR. Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в городах страны достигает 1 600 EUR. В течение последнего года цены на жилье выросли в среднем на 12 %. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время тенденция к удорожанию сохранится, так как растет стоимость стройматериалов и энергоносителей. Среди иностранцев наибольшей популярностью пользуются квартиры и дома в Риге, Юрмале и других крупных городах страны с хорошо развитой инфраструктурой.

При покупке объекта в новостройке будущий владелец уплачивает НДС в размере 10–21 %. За приобретение вторичного жилья налог на добавленную стоимость не взимается, но предусмотрена пошлина на уровне 2,5 %. Что касается ежегодных ставок, то они могут варьироваться от 0,2 до 1,5 %. Тарифы госпошлин устанавливает каждый отдельный муниципалитет. Ежемесячные расходы за содержание жилья в среднем достигают 370 EUR.

Монако

Получить вид на жительство в Монако можно при инвестировании в недвижимость от 500 000 EUR. ВНЖ выдается сроком на год и может продлеваться в будущем. Постоянное резидентство владельцы имущества оформляют через 10 лет непрерывного проживания в стране.

Отличительная черта рынка недвижимости Монако заключается в том, что страна занимает лидирующие позиции в Европе по стоимости квадратного метра — 57 000 EUR по состоянию на 2023 год. То есть за сумму, необходимую для оформления ВНЖ, практически нельзя приобрести полноценный объект. Наиболее дорогая недвижимость сосредоточена в Монте-Карло и других прибрежных регионах страны. Несмотря на высокие цены, спад спроса на жилые и коммерческие объекты в ближайшем будущем не прогнозируется.

НДС при покупке нового помещения в Монако составляет 21 %. При заключении сделки на вторичном рынке покупатель-частное лицо или владелец компании уплачивает тариф в размере 4,5–7,5%. Ценовая политика страны способствует возрастанию цен на услуги риелторов. Комиссионные выплаты посредникам достигают 5 %. Единых годовых ставок в Монако нет. Коммунальные услуги обойдутся приблизительно в 500 EUR/месяц.

Польша

После положительной регрессии, связанной с пандемией COVID-19, ситуация на рынке недвижимости Польши начинает улучшаться — количество предложений увеличивается, аренда дешевеет. По данным аналитиков, в первом квартале 2023 года средние цены на квартиры выросли до 5 %. Наибольшей популярностью пользуется жилье в новостройках, которые расположены в больших городах: Варшаве, Кракове, Гданське, Вроцлаве и других.

Рынок недвижимости Польши доступен для иностранцев, которые предварительно получили разрешение от МИД на покупку имущества в государстве. Наличие собственного жилья является весомым преимуществом для соискателя постоянного резидентства и гражданского статуса в будущем. По европейским меркам в Польше относительно невысокие налоги на недвижимость. Так, при покупке объекта в новом здании будущий владелец дополнительно уплачивает 23 % или 8 % НДС — за приобретение коммерческого и жилого помещения соответственно. На рынке вторичной недвижимости сделки оформляются при уплате госпошлины в размере 2 %. Коммунальные платежи в Польше могут достигать 280 EUR в месяц.

Португалия

ВНЖ в Португалии доступно для иностранцев, которые сделают вложение в недвижимость на сумму свыше 500 000 EUR. Страна особенно привлекает желающих приумножить свой капитал за счет сдачи приобретенного помещения в аренду. Самой большой популярностью среди покупателей недвижимости пользуются такие города как: Порту, Коимбра, Понта-Делгада, Авейру, Фуншал. За последний год стоимость объектов как на вторичном, так и на первичном рынке в среднем увеличилась на 10 %. Эксперты прогнозируют, что тенденция к росту сохранится в ближайшем будущем.

При заключении сделки на первичном и вторичном рынке уплата НДС не предусмотрена. Покупка жилья предполагает сниженное налогообложение, тариф зависит от расположения объекта. Так, за жилое помещение следует дополнительно уплатить 6 % пошлины, за коммерческое здание — 6,5 %, а за объекты, расположенные в сельской местности, предусмотрен налог в 5 %. Также следует учесть расходы на содержание жилья и коммунальные услуги, которые достигают около 130 EUR/месяц.

Румыния

Рынок недвижимости Румынии открыт для всех, он привлекает иностранцев низкими ценами и обилием предложений, в том числе и в приморских регионах. Значительных скачков цен не наблюдается вот уже несколько лет. Тем не менее за последний год стоимость жилья в стране выросла на 5 %. Румынская недвижимость не слишком привлекательна с точки зрения инвестирования, но востребована среди иностранцев, желающих иммигрировать в ЕС.

В Румынии нельзя получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость, но наличие собственного жилья является большим преимуществом при оформлении резидентства и гражданства. Наиболее популярный город у покупателей квартир — Бухарест. Более мелкие населенные пункты больше интересуют тех, кто приобретает частные дома.

В стране невысокие налоги на недвижимость. Максимальная ставка НДС при покупке нового дорогостоящего помещения составляет 19 %. За недвижимость площадью до 120 кв. м и стоимостью менее 100 000 EUR предусмотрен сниженный тариф — 5 %. Вторичное жилье налогом не облагается. За коммунальные услуги в Румынии платят около 150 EUR в месяц.

Сан-Марино

Покупка недвижимости в государстве позволяет получить вид на жительство. Сумма сделки должна составлять минимум 500 000 EUR. ВНЖ выдают сроком на 12 месяцев. Статус может продлеваться, если соискатель сохраняет право собственности на инвестируемый объект. Получить резидентство вместе с основным заявителем могут и члены его семьи. Рынок недвижимости Сан-Марино особенно оживлен в курортных регионах. В популярных среди туристов населенных пунктах жилье отличается высокой ликвидностью.

Ситуация на рынке остается стабильной уже очень много лет, особых скачков цен не наблюдается. Самые популярные для приобретения жилья города — это Сан-Марино, Серравалле. Покупая новый объект на рынке первичной недвижимости, следует уплатить НДС, который составляет 20 % от суммы приобретения. Сделки по передаче права собственности на вторичное жилье облагается налогом в 4,5–7,5 %.

Сербия

В Сербии инвесторы могут получить вид на жительство при покупке недвижимости. При этом стоимость объекта не имеет значения. И хотя в последние годы рост объемов строительства нового жилья немного замедлился, эксперты уверяют, что сербский рынок является одним из наиболее стабильных в Европе. Данное утверждение связано с тем, что за долгие годы в стране не было больших скачков цен. За последние 10 лет стоимость недвижимого имущества в среднем выросла на 18 %. Однако удорожание шло медленными темпами. Сербия не пользуется большой популярностью среди желающих приобретать объекты для перепродажи или сдачи в аренду. Большинство коммерческих помещений покупают под складские или производственные нужды. Наиболее популярные города у иностранцев — это Белград и Нови-Сад.

Право собственности на новое помещение в Сербии можно получить только после уплаты НДС в размере 10 % за объект жилой недвижимости и 20 % за приобретение коммерческого помещения. Покупка жилья на вторичном рынке облагается по тарифу 2,5 %. Что касается коммунальных платежей, то в Сербии они составляют около 160 EUR в месяц.

Черногория

В Черногории можно получить вид на жительство при покупке недвижимости любой стоимости. ВНЖ выдают на год с правом продления на аналогичный срок. Страна является потенциальным кандидатом на вступление в ЕС, а потому ее инвестиционная привлекательность растет с каждым годом. При этом в Черногории очень низкие цены на покупку и содержание жилья по европейским меркам. И хотя за последний год стоимость квартир поднялась почти на 30 %, показатели спроса не снижаются. Квартиры, дома и апартаменты в Черногории наиболее востребованы в туристических регионах, таких как: Будва, Петровац, Бечичи, Котор и другие.

Покупая квартиру в новостройке, будущий владелец дополнительно вносит НДС 21 %. Если сделка заключается на вторичном рынке, то уплачивается пошлина 3 % за передачу прав собственности. В Монтенегро предусмотрен ежегодный налог на недвижимость — тариф зависит от конкретного региона и достигает максимум 1 % от стоимости объекта. В стране невысокие цены на коммунальные услуги, в среднем за содержание жилья в месяц собственнику необходимо заплатить до 110 EUR.

Покупка недвижимости в Европе

Рынок недвижимости Европы открыт для иностранных покупателей, в том числе и для граждан постсоветских стран. Однако местные законы о недвижимости в отдельных государствах могут подразумевать некоторые ограничения для иностранных резидентов. К примеру, в Дании не граждане государства не могут приобрести больше одного дома. Покупка вторичного жилья иностранцами запрещена на Мальте. Правительство Финляндии ввело ограничение на приобретение недвижимости, расположенной на Аландских островах. Поэтому перед совершением сделки необходимо узнать правила, которые действуют в конкретной стране.

Ипотека в Европе также доступна для иностранцев. Средние ставки по кредиту — 3–5 %. Стандартно срок выплаты составляет до 15 лет. Основные требования к заявителю — возможность подтвердить свою платежеспособность. Однако следует знать, что в большинстве случаев для резидентов страны предусмотрены более выгодные кредитные условия.

Что касается непосредственно процедуры покупки объекта, то во всех государствах она практически одинаковая. Чтобы у соискателя не возникло проблем с законодательством, языковым барьером и прочими моментами, он может обратиться за помощью к агенту по недвижимости.

Подготовка к покупке начинается с выбора страны, изучения правил для иностранных инвесторов и анализа существующих цен. Выбрать объект можно самостоятельно, посетив сайты или профильные порталы риэлторских компаний. Покупка/продажа недвижимости в Европе без специального агента — это большая редкость, практически все сделки осуществляются с помощью профессиональных консультантов. Перед подписанием договора потенциальный покупатель изучает объект, анализирует данные о его нынешних/бывших владельцах, технических характеристиках здания, наличии/отсутствии обременений.

Расчет производится в безналичной форме, поэтому после предварительного согласования условий сделки покупателю необходимо открыть счет в банке. Иностранец может воспользоваться услугами частных или государственных финансовых учреждений. Как правило, заявителю необходимо иметь при себе паспорт, подтверждение проживания в стране, справку о доходах. На открытие счета уходит максимум час. Некоторые банки предоставляют данную услугу в режиме онлайн.

Когда на счет положена конкретная сумма денег, покупатель готов к заключению сделки. Продавец и будущий владелец недвижимости подписывают договор в присутствии нотариуса. Контракт может быть дополнительно проверен специально приглашенным юристом. После перевода средств и подписания документа следка считается совершенной, и стороны получают по экземпляру контракта.

Каждая страна имеет специальный реестр, содержащий данные о недвижимом имуществе. После совершения сделки и уплаты всех обязательных налоговых платежей покупатель становится полноправным владельцем объекта.

Необходимые документы

Для совершения сделки покупки/продажи недвижимости сторонам необходимо подготовить пакет документов, который включает:

• удостоверения личности продавца и покупателя;
• выписку из Реестра с данными об объекте;
• справку из земельного кадастра о расположении недвижимости;
• разрешение на строительство, проектные документы, энергетический сертификат — для новостроек;
• составленный договор/купли продажи.

Досье должно быть предоставлено на государственном языке страны, в которой совершается сделка.

Инвестиции в европейскую недвижимость

Чтобы оценить потенциальную выгоду от инвестирования в недвижимость, эксперты используют коэффициент рентабельности Return on Investment (ROI). Данный показатель высчитывается путем деления разницы доходов и затрат на инвестиционные расходы с последующим умножением на 100 %. Значение ROI выше 100 свидетельствует о хорошей окупаемости недвижимости.

Эксперты глобальной компании по инвестициям в недвижимость Hines прогнозируют позитивный сценарий развития рынка недвижимости в Европе. Однако аналитики подчеркивают, что данные изменения могут сдерживать политические, социальные и демографические факторы, неоднозначные экономические перспективы. В то же время эксперты уверены, что несмотря на уменьшение объема сделок и общий спад активности в сфере аренды, худшее уже позади. На позитивные изменения также указывает появление большого количества нового жилья и застроенных участков по всей Европе.

Арендаторам важно просчитать организационные затраты и учесть законодательные требования конкретной страны. К примеру, в Париже, собственнику необходимо получить специальный регистрационный код в мэрии. Если речь идет о долгосрочной сдаче, то французские законы требуют подтверждения наличия в квартире комфортных условий для проживания. В Португалии также действуют строгие условия для арендодателей с выдачей специальной лицензии, которую пересматривают каждые 5 лет. Владельцы недвижимости в обязательном порядке уплачивают налог от прибыли за сдачу своей собственности. Данное правило действует во всех странах Европы.

Покупка недвижимости — ответственный шаг, который требует серьезных вложений. Узнать о правилах приобретения жилых и коммерческих объектов за границей можно на консультации у профильных специалистов.

Где лучше всего купить недвижимость в Европе

Для желающих приобрести жилой дом или квартиру у моря оптимальные варианты — это Испании или Португалия. В данных странах действуют низкие налоговые ставки, разработаны лояльные программы для иностранных инвесторов с возможностью получения вида на жительство. Получить высокий доход от сдачи квартир на побережье или коммерческих объектов можно в Италии, где развит туризм и гостиничный бизнес. Во Франции или Чехии постоянно растут цены на недвижимость по причине большого потока иммигрантов. Для желающих выгодно перепродать объект в будущем данные государства подойдут больше всего.

Германия и Нидерланды лидируют среди европейских стран по численности иммигрантов. Квартиры в немецких городах больше подойдут для урбанистов. Нидерланды привлекают своими провинциями и большим предложением на рынке частных домов. У иммигрантов из постсоветских стран популярностью пользуются города в Польше, а также в странах Балтии. В данных государствах относительно низкие цены.

Что касается коммерческих помещений, то наиболее выгодные вложения можно сделать при покупке объектов в Германии и Великобритании. Оживление на рынке недвижимости за прошедший год также наблюдается в Швеции, Бельгии и Норвегии. В то время как во Франции, Испании и Нидерландах эксперты пока не рекомендуют покупать коммерческую недвижимость.

Продажа недвижимости

Прежде всего продавцу необходимо обратиться к агенту недвижимости и провести независимую оценку стоимости своего имущества. Как правило, риелторы занимаются размещением объявлений и поиском потенциального покупателя. Специалист организует процесс купли-продажи и поможет в решении спорных вопросов.

Условия оформления сделки могут отличаться в разных странах. Так, для покупки дома в Германии или Австрии стороны заключают несколько договоров. Первый — соглашение купли-продажи, которое фиксируется нотариально. Второй договор касается передачи права собственности. Продавец подписывает данный документ только после получения денег от покупателя. В Бельгии, Франции, Италии достаточно только зарегистрировать один подписанный контракт в соответствующем департаменте. В Великобритании право собственности передается путем регистрации в земельном кадастре.

Что касается системы оплаты, то практически во всех европейских странах предусмотрен авансовый платеж в размере 5–10 % от общей стоимости объекта. Окончательная сумма должна поступить на счет продавца после ознакомления сторон с условиями контракта. В случае продажи недвижимости с обременениями (коммунальные и/или ипотечные задолженности) покупатель приобретает объект вместе с данными обязательствами.

ВНЖ и гражданство при покупке недвижимости в Европе

Зачастую получить гражданство сразу же после покупки недвижимости в Европе не представляется возможным. Так, миграционная политика большинства стран ЕС не позволяет приобретать статус за капиталовложения. Как правило, покупка жилого или коммерческого объекта дает право оформить ВНЖ. Особо крупные вложения позволяют натурализоваться по ускоренной процедуре.

Первоначально кандидат, который уже является владельцем недвижимости в Европе, подает запрос о регистрации вида на жительство в миграционную службу государства или дипломатическое представительство определенной страны за рубежом. Претенденту требуется подтвердить наличие права собственности на объект недвижимости, отсутствие проблем с законом и благонадежность.

Инвестор получает ВНЖ со сроком 1–5 лет, в зависимости от законодательных условий конкретной страны. Спустя определенный период оседлости соискатель может запросить ПМЖ и гражданство. В среднем, процедура натурализации через покупку недвижимости может занять от пяти до десяти лет.

Легализация проживания в Европе через покупку недвижимости отличается сложностью. Специалисты международного права расскажут о том, как получить гражданство ЕС без требований к проживанию в стране и уплаты госпошлин.

Гражданство ЕС без покупки недвижимости

Покупка недвижимости в Европе привлекает многих иностранцев возможностью выгодной иммиграции. Данный способ легализации проживания является достаточно быстрым, но требует крупных затрат на покупку/содержание недвижимости, а потому подходит далеко не каждому. государствах Европы также существует возможность натурализации — приобретения гражданства через длительную оседлость в стране. Однако указанный вариант иммиграции отличается длительностью, требует интеграции в местное общество и знания языка.

В отдельных странах ЕС выходцы из постсоветских стран могут получить гражданство по упрощенной процедуре. Программа репатриации (возвращения на этническую родину) предполагает оформление статуса в срок от 12 месяцев. Иностранцы, получившие гражданство ЕС, имеют право иммигрировать в любую страну Европейского союза. Владельцы паспорта ЕС пользуются привилегиями при покупке недвижимости на всей территории объединения.