Покупка недвижимости в Болгарии

Иностранцы, которые ищут безопасный способ вложения денег, в том числе и граждане РФ, часто принимают решение об инвестировании в болгарскую недвижимость. Цены на жилье и коммерческие объекты Республики Болгария в сравнении с другими государствами ЕС относительно невысокие, но имеют тенденцию к росту, что способствует быстрой окупаемости инвестиций. Кроме черноморского побережья, государство славится многочисленными курортами, расположенными среди гор.

Наличие недвижимости в Болгарии дает возможность иностранцу зарабатывать на аренде или перепродаже, наслаждаться морским климатом, а также претендовать на получение ВНЖ, ПМЖ и со временем — гражданства данного государства. Россияне предпочитают Болгарию для иммиграции по причине наличия множества вариантов для легализации и лояльного отношения к ним местных жителей.

Почему Болгария

Республика предлагает ряд преимуществ для тех, кто рассматривает покупку недвижимости за границей:

• Географическое расположение.
  Государство находится на Балканском полуострове, с красивыми пляжами на Черноморском побережье и теплым климатом (зимой температура в приморских регионах не опускается ниже +1 °C). Также данное республика известно своими горнолыжными курортами и лечебными термальными источниками. Это делает Болгарию популярным местом для открытия туристического бизнеса, отдыха или постоянного проживания.
• Экономическая стабильность.
  Государство является членом Европейского союза с 2007 года, что позитивно влияет на рост экономики. Это создает благоприятную среду для инвестирования и позволяет иностранным покупателям чувствовать себя уверенно в отношении своих финансовых вложений. Приобретая квартиру, дом или коммерческое помещение в Болгарии иностранцы могут рассчитывать на резидентство, а в дальнейшем — получение паспорта данной страны. Это дает возможность вести бизнес по всему ЕС.
• Доступная стоимость жилых и коммерческих помещений.
  Средняя стоимость домов и квартир в Болгарии ниже по сравнению с другими курортными регионами Европы. Это дает возможность гражданам РФ стать владельцами недвижимости у моря без крупных денежных вложений.
• Большая русскоговорящая диаспора.
  Если иностранец планирует переехать в эту страну, ему будет легко наладить социальные связи из-за большого количества иммигрантов из стран постсоветского пространства.
• Простая процедура оформления сделки.
  Чтобы осуществить покупку недвижимости, инвестору необходимо иметь только загранпаспорт. Также общая сумма налоговых сборов составит не более 4,5 % от стоимости помещения.
• Право на получение разрешения на временное проживание.
  Страна предлагает программы для иностранных инвесторов, которые позволяют получить ВНЖ, вложив определенную сумму в недвижимость (от 300 000 EUR) на 1 год. В дальнейшем вид на жительство можно продлить, а пройдя процесс натурализации — оформить паспорт данного государства.
• Широкие возможности для ведения бизнеса и семейного отдыха.
  Государство на побережье Черного моря имеет богатую историю и культурное наследие, включая древние города, памятники архитектуры и природные ландшафты. Это дает возможность владельцам недвижимости развивать туристический бизнес или приезжать на отдых всей семьей.

Согласно статистическим данным, спрос на покупку недвижимости в 2023 в сравнении с предыдущими годами вырос на 20 %. Это связано с растущими темпами мировой инфляции желанием иностранных инвесторов защитить накопленные финансовые средства от обесценивания. Также это хороший способ создать «запасной аэродром» на случай нестабильной ситуации в родной стране. Стоимость на недвижимость в Болгарии ежегодно поднимается в среднем на 1,9 %, что указывает на ликвидность таких инвестиций.

Виды недвижимости в Болгарии

Иностранцы, которые не являются гражданами Евросоюза, имеют право покупать апартаменты, квартиры, коммерческие помещения и дома в Болгарии. Физические лица не могут приобрести земельный участок, даже если на нем расположен объект покупки.

Цены на недвижимость в Болгарии

Стоимость жилой и коммерческой недвижимости в Болгарии ниже, по сравнению с другими странами Европы. Однако, как и везде, цены могут значительно отличаться в зависимости от расположения объекта, его типа и состояния. Например, цена квартиры н на побережье выше, чем в центральной части страны.

болгарского жилья за последние 5 лет имеет тенденцию к росту. Это связано с высокими темпами инфляции и большим спросом на покупку коммерческих и жилых помещений среди иностранных инвесторов.

Согласно данным болгарского Национального статистического института, стоимость квартир и домов в 2023 году выросла на 10,2 % по сравнению с 2022 годом. Это самый высокий рост цен за последние 10 лет. Особенно высок процент увеличения стоимости в крупных городах, таких как столица Болгарии, Пловдив и Варна. Однокомнатная квартира в Софии в 2022 году стоила в среднем 25 000 EUR. В 2023 году ее цена выросла до 27 500 EUR.

Ниже приведена таблица со средней стоимостью домов и квартир по самым популярным среди туристов регионам, цены указаны в EUR:

Процесс покупки

Иностранец может приобрести жилое или коммерческое помещение в Болгарии дистанционно через нотариуса либо приехав в страну по краткосрочной визе (пребывание на территории до 90 дней). При дистанционной покупке необходимо оформить доверенность на риелтора, а также выслать справку о законности финансовых средств.

Покупка болгарской земли доступна только гражданам страны и владельцам паспорта ЕС. Россияне могут приобрести земельный участок, зарегистрировав фирму на территории этой страны и став юридическим лицом. По предварительному согласованию нюансов с ее владельцем возможна аренда земли с минимальным сроком 4 года и правом использования территории по своему усмотрению.
Иностранцам также стоит учесть, что покупка первичной недвижимости на стадии строительства не дает возможности оформить долгосрочную визу D (разрешение на пребывание на территории страны 180 дней в году) или оформление ВНЖ. Для подачи документов на резидентство нужно дождаться окончания строительства.

Заключение сделки проходит в несколько этапов:

1. Поиск объекта.
   Иностранцу необходимо определиться с целями покупки помещения: переезд, поездки на отдых несколько раз в год либо инвестирование с целью получения дохода. Популярными сайтами по продаже квартир, домов и коммерческих помещений в Болгарии являются home2u.bg, imot.bg. Решение сотрудничать с определенным риэлторским агентством значительно облегчает процесс, так как специалисты подбирают подходящие варианты под запросы покупателя.
2. Юридическое сопровождение.
   Обязательным пунктом при совершении сделок данного типа является присутствие нотариуса. Его услуги составляют около 1 % от стоимости объекта. Иностранцу необходимо приехать в Болгарию и обратиться к юристу, который поможет собрать пакет документов для покупки, а также проверит чистоту объекта, выставленного на продажу (имеет ли право владелец жилья его продавать, нет ли залогов и арестов). Многие нотариальные конторы также предоставляют услуги перевода документов.
3. Предварительное соглашение.
   После выбора помещения и проведения юридической проверки обычно заключается предварительное соглашение (преддоговорная сделка), в котором оговариваются условия заключения договора и размер задатка. Для совершения покупки иностранцу необходимо предоставить загранпаспорт и выписку из банка о законности финансовых средств. В среднем сумма задатка составляет 3 000 EUR и возвращается, если сделка не состоялась по вине продавца.
4. Открытие банковского счета в Болгарии.
   Если стоимость жилья превышает 5 000 EUR, передача денег на руки владельцу невозможна. Покупателю необходимо открыть счет в местном банке. Для этого иностранцу нужно иметь загранпаспорт и идентификационный код. Открытие счета может занять до 10 дней.
5. Подписание окончательного договора.
   После выполнения всех необходимых юридических и финансовых формальностей заключается окончательный договор купли-продажи («нотариален акт»). В этом документе указываются все существенные условия сделки, включая цену, сроки и условия передачи собственности. Также в присутствии нотариуса происходит передача стредств. К стоимости квартиры добавляется налог на переход права собственности (1,5–3,5 % от цены объекта) и государственная пошлина (0,1 % от стоимости покупки). Кроме того, в тот же день происходит оплата услуг нотариуса.
6. Регистрация собственности.
   После подписания договора «нотариален акт» остается у юриста. Он ставит на учет нового владельца в Регистрационном агентстве при Министерстве юстиции. На руки владелец жилого или коммерческого помещения получает договор купли-продажи через неделю. В течение 7 дней после покупки во избежание штрафа необходимо зарегистрировать объект в Статистическом управлении и налоговой службе.

Владельцу объекта нужно помнить, что в Болгарии необходимо ежегодно платить налог на недвижимость. Его ставка составляет 0,15–0,45 % от стоимости имущества.

Инвестиции в болгарскую недвижимость

При выборе квартиры, дома или коммерческого помещения нужно принять во внимание цель, с которой объект будет куплен, его расположение, наличие транспортной и другой инфраструктуры. Дальше уже можно написать, что для тех, кто хочет получать доход от аренды, подойдут следующие районы: Золотые Пески, Солнечный Берег и Солнечный День. Данные регионы популярны среди туристов. Также приезжающие на отдых иностранцы отдают предпочтение помещениям, вокруг которых расположены в пешей доступности магазины, кафе, рестораны, тренажерные залы, бассейны и салоны красоты.

Стоимость сдачи жилья в туристический сезон может составить от 1500 и до 6 000 EUR в зависимости от расположения, комфортабельности и квадратуры недвижимости. Популярными горнолыжными курортами в Болгарии являются Банско, Пампорово, Боровец.

Если планируется сдача квартиры под круглогодичную аренду, то стоит обратить внимание на такие крупные города, как София, Бургас, Пловдив и Варна. Стоимость аренды в них ниже, однако доходность не будет зависеть от сезона, так как зачастую квартиры арендуют студенты или приезжающие по работе из других городов. Цена на аренду 1-комнатной квартиры внутри страны составляет от 200 до 1500 EUR.

Наиболее выгодным является сдача квартир или домов посуточно в туристический сезон. Учитывая затраты на покупку, ремонт, уплату коммунальных платежей и меблировку комнат для сдачи можно сделать вывод, что объект окупится через 5–6 лет. Покупка под аренду рекомендуется иностранцам, которые ищут безопасный способ вложения финансов во время нестабильной ситуации в стране. А также тем, кто планирует в дальнейшем иммигрировать в Болгарию. Жилое или коммерческое помещение также можно в дальнейшем выгодно продать, так как ее цена будет расти.

Вид на жительство и гражданство

Покупка недвижимости в Болгарии также может стать первым шагом к получению временного вида на жительство. Согласно «Закону об иностранцах», это возможно при условии, что объект будет стоить не менее 300 000 EUR. Для получения гражданства заявителю необходимо пройти весь процесс натурализации:

1. Оформить долгосрочную визу D на основании покупки квартиры, дома или иного помещения.
2. Получить ВНЖ сроком на один год (жилье должно стоить не менее 300 000 EUR).
3. Многократно продлевать ВНЖ.
4. Через 5 лет жизни в стране подать документы на ПМЖ.
5. Прожить со статусом постоянного резидента 5 лет.
6. Подать документы на оформление гражданства и паспорта страны.

Альтернативой долгосрочному процессу натурализации является вариант приобретения гражданства Болгарии по репатриации. Стать владельцем паспорта этой страны по ускоренной процедуре могут заявители из постсоветских стран на основании документального доказательства наличия этнической принадлежности. Процесс получения гражданства по репатриации занимает от 12 месяцев. Детали оформления статуса можно узнать на консультации у миграционных специалистов.

Жизнь в Болгарии

Болгария — страна с богатой историей, культурой и природой, которая может предложить комфортные условия для жизни. Стоимость жизни в республике ниже, чем во многих других европейских странах, что делает ее привлекательным вариантом для иммиграции. Болгария имеет хорошо развитую инфраструктуру, доступную медицинскую помощь, качественное образование. Резиденты страны вправе проходить лечение по страховке, бесплатно учиться в вузах, путешествовать без виз по Евросоюзу и претендовать на социальную помощь. Также в больших городах Болгарии есть большая российская диаспора, которая круглогодично проводит различные мероприятия, праздники и туристические поездки.

Стоит ли покупать недвижимость в Болгарии

Страна предлагает привлекательные условия для приобретения квартир и домов для бизнеса, семейного отдыха и постоянного проживания, включая доступные цены, умеренный климат и приветливую атмосферу. Стоимость жилья значительно ниже, чем в других европейских курортных государствах, а многочисленное русскоговорящие население помогает адаптироваться к проживанию в новой стране гражданам постсоветского пространства.

Размеренный образ жизни в не курортный сезон подойдет для иностранцев пенсионного возраста. Покупкой недвижимости в Болгарии также могут заинтересоваться инвесторы, которые рассматривают данное вложение денег как безопасный способ хранения средств и заработок на сдаче жилья в аренду.