Покупка недвижимости в Польше

С 2017 по конец 2023 года покупка недвижимости в Польше гражданами постсоветских государств возросла в 4,75 раза. Наибольший спрос наблюдается со стороны украинцев, вторыми по заинтересованности являются белорусы, причем их доля растет быстрее.

Стоимость 1 м² жилья зависит от региона и населенного пункта, а в среднем по стране составляет 3570 EUR в городе и 2600 EUR за его пределами, что дешевле, чем в государствах Западной Европе. Хотя владение жильем не считается основанием для получения резидентства в стране, гарантированное место жительства относится к необходимым условиям для такового. Узнать о наиболее доступных способах иммиграции в Польшу можно на консультации у специалиста.

Преимущества Польши для покупки недвижимости

Есть несколько причин, из-за чего стоит купить недвижимость именно в Польше:

• стабильный рост цен на жилье, благодаря которому приобретенный ранее объект можно продать/сдавать в аренду в будущем с выручкой;
• малое количество выдаваемых разрешений на строительство, что выдвигает строгие требования к подрядчикам и гарантирует приобретение качественно построенного жилья;
• развитый рынок посреднических услуг (риелторы привлекают покупателя цифровым маркетингом, виртуальными турами);
• близкое расположение к родной стране (Беларусь, Украина, Россия), означающее низкие транспортные расходы на переезд и посещения.

Стоимость недвижимости в Польше

Цены на жилую недвижимость в регионах Польши находятся примерно в середине списка из 144 городов Западной и Восточной Европы, расположенных по стоимости квадратного метра от наибольшей к наименьшей. Республика занимает только 49-е место в списке стран по дороговизне объектов в соотношении с окладом. В Польше приобретение недвижимости доступнее, чем во Франции, Чехии, Словакии и ряде иных государств. В Варшаве жилье стоит дороже, чем в Вильнюсе, Мадриде, Белграде, Киеве, Софии, Бухаресте, Минске, но дешевле, чем в Праге, Москве, Берлине, Риме и всех западноевропейских столицах.

Рынок жилья в Польше продолжает развиваться, хотя в нем не наблюдается тенденций к стабильности, поскольку строительная активность снижается. Рост цен замедляется или ускоряется, но жилье с 2016 года не дешевеет по сравнению с любым предыдущим периодом, а, по прогнозам, в 2025 году подорожает еще на 7 %. Существует спрос на офисы и складские объекты, выбор которых недостаточен.

На стоимость жилья в Польше, кроме его технического состояния, влияют:

• Строительные расходы

  Суммы увеличиваются из-за повышения требований к энергоэффективности и роста заработной платы, цен на стройматериалы, землю, топливо, электричество и другое.

• Государственное регулирование деятельности подрядчиков

  Разрешение на строительство получить непросто, руководство республики заставляет делать взносы в гарантийный фонд, а эти расходы возлагаются на исполнителя работ.

• Стабильный индекс инфляции

  С одной стороны, процесс повышает цену недвижимости, которую труднее купить, а с другой, способствует приросту капитала в перспективе.

• Снижение безработицы

  Потенциальный персонал становится разборчивее при выборе вакансий и связанного с ними дохода, из-за чего нанимателям приходится увеличивать расходы за заработную плату строителям и вследствие — поднимать стоимость за 1 м² недвижимости.

• Уровень готовности объекта к эксплуатации

  Покупатели интересуются разными стандартами отделки, поэтому в одних случаях подрядчик сдаст квартиру со свободной планировкой, в других — под ключ.

• Действующие программы кредитования

  Чем выгоднее процентные ставки по займу и условия его возвращения, тем выше спрос на жилье, а значит, и цены на него.

• Наличие предыдущих собственников и год постройки

  Вторичная недвижимость в старом типовом доме стоит дешевле, чем современная квартира той же площади, в частности только введенная в эксплуатацию.

• Местонахождение объекта

  В городах, особенно в столице или у моря, квартира стоит дороже, чем дом в провинции — цена зависит от района в конкретном населенном пункте.

В городах, особенно крупных (Варшава, Краков, Лодзь), цены растут быстрее всего, там же можно найти больше предложений по покупке или аренде жилья, которое вводится в эксплуатацию постоянно. В маленьких населенных пунктах ситуация обратная — несмотря на отток жителей, объектов выставляется на продажу мало, хотя они дешевле. Из-за демографических тенденций проектировщики чаще планируют квартиры с малыми площадями, доступные для бездетных пар и пенсионеров.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в самых крупных городах Польши представлена в таблице.

Первичная недвижимость преимущественно дороже — например, в Катовице на 21 %, что составляет максимальный разрыв со стоимостью жилья на вторичном рынке в том же городе. В Варшаве, Кракове, Вроцлаве и Гданьске ситуация противоположная. Например, в последнем новострой обойдется дешевле квартир от собственников на 16 %, что также составляет максимальную разницу в сравнении с прочими региональными центрами.

Дороже всего снять жилье в столице, где квартира площадью до 40 м² обойдется в среднем в 680 EUR ежемесячно. Один из наиболее дешевых городов для аренды — Лодзь, где за аналогичные условия собственник попросит порядка 400 EUR.

Расходы на содержание недвижимости

За владение недвижимостью в Польше иностранный собственник уплачивает налог в максимальном месячном размере в 0,12 EUR с каждого м² полезной площади. Конкретную сумму устанавливает муниципалитет. Для нежилых объектов, использующихся в разных целях (например, в качестве медицинского кабинета), предусмотрены другие ставки.

Платеж вносится за год частями, пропорциональными сроку налогового обязательства, до 15 марта, мая, сентября или ноября отчетного года. Если сумма налога не превышает 23,5 EUR, он уплачивается единоразово при первом взносе. Некоторые управляющие компании сами собирают платеж с владельцев для перечисления в бюджет. По статистическим данным, на апрель 2023 года среднестатистическая польская семья тратила на содержание недвижимости в среднем 320 EUR ежемесячно без учета аренды и налогов.

Доходность от аренды

Доходность от 12-месячной аренды недвижимости в Польше составляет в среднем 5,75 % ее стоимости. Чем меньше площадь и больше город, тем ставка выше. Из этой суммы для получения чистой прибыли необходимо вычесть налог с аренды в размере 8,5 %, декларируемый как всякий нетрудовой доход.

Что нужно для покупки недвижимости иностранцам

Процесс покупки недвижимости в Польше для россиян, украинцев, белорусов несколько усложняется необходимостью получения разрешения от Министерства внутренних дел республики. Этот орган должен проверить и подтвердить, что приобретение не несет ущерба национальной безопасности и прочим интересам страны.

Покупателю необходимо доказать, что он имеет отношение к Польше, причем законом не определены исчерпывающие основания — к примеру, это может быть вид на жительство, намерение заключить брак с гражданином республики, польское происхождение. То же самое разрешение должны получать и юридические лица, основанные иностранцами или правительствами третьих государств. Однако многие приобретения составляют исключение из указанного правила и не требуют предварительного согласования с МВД, а именно:

• покупка индивидуального жилого помещения для личного проживания — квартиры в техническом понимании этого слова, когда внешние поверхности стен, потолка и пола не находятся в собственности владельца;
• приобретение гаража, необходимого для обслуживания жилищных потребностей владельца основного объекта (частного дома, квартиры);
• покупка недвижимости иностранцем, легально прожившим в Польше не менее пяти лет с ВНЖ или ПМЖ;
• приобретение собственности у близкого родственника, владеющего ею не менее пяти лет, которая в любом случае является предметом наследства без завещания для приобретателя;
• совместная покупка с гражданином Польши, с которым иностранец состоит в браке не менее двух лет после получения статуса резидента;
• получение объекта как предмета залога в результате неудавшихся торгов или по решению суда.

Таким образом, граждане третьих стран могут уверенно покупать квартиры для личного проживания, не обращаясь за разрешением в МВД. Согласование касается, прежде всего, нежилой недвижимости и частных домов, а также случаев приобретения любых объектов в приграничной зоне, в том числе квартир на берегу моря и земли сельскохозяйственного назначения площадью более 1 га. Для иностранцев существует ограничение по площади недвижимости — она не должна превышать 0,5 га, а все, что выше, разрешено лишь брать в аренду.

Необходимые документы

Чтобы купить жилую недвижимость в Польше, иностранцу потребуются:

• разрешение МВД на такое приобретение (при необходимости);
• иностранный паспорт;
• выписка из реестра о праве собственности продавца на объект и нотариальный акт, на основании которого она выдана (договор купли-продажи, дарения, завещание);
• справка из налоговой службы об отсутствии задолженности продавца по фискальным обязательствам;
• паспорт энергоэффективности (для определенных объектов);
• предварительный договор купли-продажи между сторонами с ценой и условиями оплаты, сведения о банковском счете продавца;
• справка из муниципалитета о зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
• договор кредита, ипотеки и/или долевого участия в строительстве (если таковой заключен);
• справка из эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Покупателям нежилой недвижимости, используемой в хозяйственных целях, для получения разрешения также необходима выписка из реестра предпринимателей.

Оформление ипотеки

Иностранцам, желающим приобрести недвижимость, многие польские банки (Alior Bank SA, mBank SA, PKO BP SA, Pekao SA, ING Bank Slaski) выдают заем лишь при наличии вида на жительство, некоторые — только при ПМЖ. В республике существует государственная программа «Первая квартира», устанавливающая ставку кредита в 2 % годовых, что очень недорого. Участвовать в проекте могут иностранцы, которым банки преимущественно предлагают ипотеку под 8,5–13 %.

Процесс покупки польской недвижимости

1. Поиск объекта и установление контакта с продавцом.

   Сайтов недвижимости множество, их администрируют риелторы. Есть и девелоперские ресурсы, предлагающие продажу в рамках одного комплекса или от конкретного застройщика. Связаться с такими компаниями можно по телефону, мессенджерам или электронной почте. Эти посредники по просьбе устроят дистанционный рум-тур либо личное посещение нескольких адресов, согласовав время прибытия покупателя в Польшу. За подобное и другое организационное содействие необходимо уплачивать комиссию, но предложения таких агентств шире, чем то, что покупатель найдет у продавца напрямую.

2. Заключение предварительного договора с продавцом.

   Объект снимается с продажи, покупатель вносит задаток в 10-процентом размере договорной стоимости. В качестве компромисса можно произвести расчеты в присутствии нотариуса или перевести сумму на его счет. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, от которого не требуется нотариального заверения. Задаток достается продавцу, если сделка срывается по вине покупателя, иногда удается предусмотреть паритетную ответственность первой стороны.

3. Получение разрешения в МВД на покупку объекта (при необходимости).

   Когда все характеристики недвижимости определены и ее приобретение требует получения разрешения, покупатель вносит гербовый сбор (370 EUR) и подает заявление в Министерство внутренних дел по почте либо при личном визите по адресу: ул. Ст. Баторского, 5 в Варшаве. Форму и список приложений можно найти на сайте МВД. На согласование уходит до пяти месяцев — органы не устанавливают граничных сроков и определяют лишь временные лимиты для сбора возражений. При успешном исходе выдается разрешение на 2 года. В случае отказа сбор возвращается, для чего покупатель подает заявление мэру Варшавы.

4. Заключение договора купли-продажи после получения разрешения.

   Стороны встречаются у нотариуса, который удостоверяет заключение договора и факт передачи имущества за деньги, если не предусмотрено иного. Нотариальный сбор зависит от стоимости объекта, является прогрессивным и не может быть больше 2350 EUR и меньше 25 EUR. Например, за 3-комнатную квартиру (60 м²) ценой в 157 500 EUR вознаграждение составит 240 EUR + 0,4 % от суммы превышения порога в 14 090 EUR. Закон не конкретизирует, кто несет эти расходы, практика относит их к обязанностям покупателя или обеих сторон, если предметом является новострой. Нет препятствий для соглашения об ином распределении.

5. Уплата налогов и регистрационные действия.

   Нотариус вручает покупателю копию акта, с которым он в течение 14 дней обращается в фискальную инспекцию, где платит 2 % от рыночной стоимости объекта как сбор за гражданско-правовую сделку. Там же новый собственник декларирует появление у него недвижимости как базы регулярного налогообложения. Одновременно нотариус направляет в суд электронную форму заявки о внесении сведений о новом владельце в земельно-ипотечную книгу — единый государственный реестр. Ждать выписки из последнего приходится в среднем 4 месяца, в крупных городах дольше. Покупатель платит сбор в размере 47 EUR.

Вид на жительство и гражданство

Покупка недвижимости в Польше не является самодостаточным основанием для запроса вида на жительство, ПМЖ или гражданства, но может быть способом подтверждения жилья в процессе легализации пребывания. Иностранцы с ВНЖ допускаются к получению ипотеки, в том числе по программе «Первая квартира», им же легче обосновать в МВД необходимость покупки недвижимости.

Получить польский паспорт можно после года проживания в стране. Проверить право на участие в упрощенной программе оформления гражданства Польши можно на консультации у миграционного специалиста.